Streitthema Freizeitwohnsitze in Hotels
Große Aufregung in Tirol über angeblich oder tatsächlich illegale Freizeitwohnsitze und ihre Folgen. Besonders in den Fokus der Tiroler Behörden geraten sind jüngst Investorenmodelle wie „Buy2let“, bei dem Investoren Hoteleinheiten erwerben und über den Betreiber des jeweiligen Hotels an Urlauber vermieten. Zuletzt hat das Land Tirol kundgetan, dass Investoren ihre Hoteleinheit auch dann nicht selbst nutzen dürfen, wenn sie sich als reguläre Gäste einbuchen. Das Land Tirol sieht dies nun als Umgehung an und als verbotenen Freizeitwohnsitz.
Namhafte Juristinnen und Juristen sehen dies jedoch anders. Sie meinen, dass die Nutzung durch den Eigentümer als zahlender Gast keine Eigennutzung ist, sondern auf einem Beherbergungsvertrag mit dem Betreiber basiert. Wenn der Hotelbetreiber den Eigentümer nicht als Gast akzeptieren darf, würde das in das Eigentumsrecht eingreifen.
In einem aktuellen Schreiben an die Gemeinden vom 2. April 2024 weist das Land Tirol einleitend darauf hin, dass ein Beherbergungsbetrieb sich von einem Freizeitwohnsitz dadurch unterscheidet, dass typische Gemeinschaftsräume vorhanden sind und die dafür typischen Gemeinschaftsleistungen auch tatsächlich erbracht werden. Zum Streitfall „Investorenmodelle“ heißt es dann wörtlich: „Im Falle der Begründung von Wohnungseigentum im Rahmen solcher Modelle stellt jegliche Eigennutzung einer im Eigentum des Investors befindlichen Einheit durch ihn oder seine Familie und auch die Überlassung des eigenen Appartements als Hotelgast eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung dar. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Einheit über eine Widmung als Freizeitwohnsitz verfügt… Im Falle einer Buchung durch einen Investor ist daher nur die Buchung anderer als der eigenen Wohnungseigentumseinheiten zulässig“.
Die Position des Landes Tirols läuft also darauf hinaus, dass es dem Eigentümer untersagt wird, sein eigene Hoteleinheit zu buchen. Fraglich ist, auf welcher sachlichen Rechtfertigung diese Annahme beruht. Gegner dieser Einschränkung betrachten diese als unrichtig und verfassungswidrig, da sie die Eigentumsfreiheit und den Gleichbehandlungsgrundsatz verletze.
Die Annahme, dass Buy2let-Einheiten automatisch einen Freizeitwohnsitz darstellen, zeigt einmal mehr die Spannung zwischen rechtlichen Bestimmungen, wirtschaftlichen Interessen und individuellen Eigentumsrechten. Es braucht dringend eine ausgewogene Lösung, die die Bedürfnisse aller Beteiligten berücksichtigt. Auf der einen Seite muss eine interessante Finanzierungsalternative für Betriebe offen bleiben, andererseits darf es dadurch zu keiner weiteren Vermehrung „Kalter Betten“ kommen.
Kommentar
Ich halte die aktuelle Diskussion für äußerst fragwürdig. Wenn man Eigentümern grundsätzlich erlaubt, in Österreich – auch im touristischen Bereich – zu investieren, dann kann man ihnen im nächsten Schritt nicht faktisch jede sinnvolle Nutzung untersagen. Andernfalls müsste man konsequenterweise gleich verbieten, dass ausländische Investoren überhaupt touristische Immobilien erwerben.
Gerade bei Buy-to-let-Modellen ist es üblich und auch nachvollziehbar, dass Eigentümer ein begrenztes „Zuckerl“ erhalten – etwa vier bis sechs Wochen Eigennutzung pro Jahr, wohlgemerkt als zahlende Gäste. Daraus nun ein derartiges rechtliches Drama zu machen, halte ich für überzogen.
Ohne diese Investorenmodelle würden viele Hotels heute schlicht leer stehen oder weiter verfallen. Zahlreiche Betriebe sind über Jahrzehnte kaum gewartet oder modernisiert worden, notwendige Investitionen wurden aufgeschoben oder nie getätigt. Die Kosten für Sanierung und zeitgemäßen Betrieb sind mittlerweile so hoch, dass sie von Einzelpersonen oft gar nicht mehr stemmbar sind.
Genau hier leisten Investorenmodelle einen wesentlichen Beitrag: Sie sichern den Fortbestand von Betrieben, beleben Gemeinden und ermöglichen professionelle Bewirtschaftung. Gleichzeitig ist völlig klar – und da bin ich voll dabei –, dass keine „kalten Betten“ entstehen dürfen und dass eine permanente Eigennutzung ausgeschlossen sein muss. Das schadet letztlich auch uns Betreibern, unseren Mitarbeitern und der gesamten touristischen Wertschöpfung.
Aber genau dafür braucht es klare, nachvollziehbare und faire gesetzliche Regeln – nicht pauschale Verbote. Eine begrenzte, kontrollierbare Eigennutzung ist technisch wie organisatorisch problemlos nachvollziehbar und kann sauber geregelt werden.
Menschen und Unternehmen, die Kapital investieren, Häuser retten und touristisch betreiben, dafür im Nachhinein zu bestrafen, halte ich für den falschen Weg. Das hilft weder den Gemeinden noch dem Tourismus – und schon gar nicht dem Erhalt unserer Betriebe.
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