Warum Buy-to-let nicht reflexhaft verteufelt werden darf
Die Debatte um Buy-to-let, Freizeitwohnsitze und „kalte Betten“ kommt derzeit wieder stärker in Gang. Fred Fettner hat in hospitalityInside die Konfliktlinien – anhand von Tiroler Zeitungsbeiträgen und einer wissenschaftlichen Arbeit an der FH Wr. Neustadt – pointiert aufgezeigt: steigender Druck auf Wohnraum, rechtliche Unsicherheiten, kommunale Überforderung und die Sorge, dass touristisch gewidmete Immobilien am Ende doch nur als Zweitwohnsitze genutzt werden. Diese Perspektive ist ernst zu nehmen. Denn in vielen alpinen Regionen geht es längst nicht mehr nur um Investitionen, sondern auch um soziale Akzeptanz, Raumordnung und die Frage, wem touristische Entwicklung eigentlich dient.
Auch der Standard-Artikel „Buy-to-let-Modelle: Selbstnutzung kann teuer werden“ verschärft diese Sicht noch einmal. Im Zentrum steht dort die Frage der Eigennutzung: Wenn schon wenige Tage in der eigenen Einheit rechtlich problematisch werden können, zeigt das, wie sensibel und konfliktträchtig dieses Feld inzwischen geworden ist. Der Streit ist also real. Und ja: Wo Investorenmodelle in Richtung Freizeitwohnsitz kippen, ist Kritik berechtigt.
Trotzdem greift die aktuelle Debatte aus meiner Sicht zu kurz. Denn sie fragt sehr intensiv, was verhindert werden soll, aber zu wenig, wie touristische Entwicklung künftig überhaupt noch finanziert werden kann. Die Hotellerie ist eine kapitalintensive Branche. Investitionen in Modernisierung, Qualität, Infrastruktur und Angebotsentwicklung sind vielerorts dringend notwendig. Gerade auch in Kärnten ist dieser Punkt zentral: Wer touristische Wettbewerbsfähigkeit will, muss auch die Finanzierung von Erneuerung mitdenken.
Genau hier kann Buy-to-let eine wichtige Rolle spielen. Richtig ausgestaltet, geht es nicht um „kalte Betten“, sondern um eine verpflichtende touristische Nutzung und um die Mobilisierung privaten Kapitals für touristische Projekte. Das Instrument ist daher nicht automatisch Teil des Problems, sondern kann Teil der Lösung sein.
Kritisch wird es dort, wo die Grenzen zwischen touristischem Betrieb, Kapitalanlage und Eigennutzung verschwimmen. Der Standard-Artikel macht deutlich, wie brisant insbesondere die Frage der Selbstnutzung geworden ist. Wenn selbst wenige Tage Nutzung der eigenen Einheit rechtlich problematisch sein können, entsteht erhebliche Unsicherheit für Investoren, Betriebe und Destinationen. Das zeigt: Nicht das Modell an sich ist der zentrale Streitpunkt, sondern seine konkrete rechtliche und raumordnerische Ausgestaltung.
Gerade deshalb braucht es einen fairen Interessensausgleich. Gemeinden und Länder haben zu Recht ein Interesse daran, Missbrauch und Umgehungskonstruktionen zu verhindern. Gleichzeitig braucht der Tourismus praktikable Finanzierungsinstrumente, wenn Investitionen nicht zum Stillstand kommen sollen. Wer Qualität, Wettbewerbsfähigkeit und Weiterentwicklung einfordert, muss auch sagen, wie diese finanziert werden sollen.
Buy-to-let sollte daher nicht reflexhaft verteufelt, sondern klar geregelt werden. Denn ohne Investitionen wird touristische Entwicklung in vielen Regionen Österreichs, auch in Kärnten, kaum möglich sein.
Vielen Dank für Ihren Beitrag.
Buy-to-let ist eine international anerkannte Finanzierungsform und wird in den meisten Teilen der Welt neben der klassischen Bankenfinanzierung eingesetzt. Das jüngste Urteil, wonach ein Miteigentümer eines Hotels nicht in seiner eigenen Hoteleinheit als Hotelgast übernachten darf, sondern nur in anderen Einheiten, grenzt an einen Treppenwitz. Schließlich geht er einen Beherbergungsvertrag ein und bucht sich regulär über das Hotelsystem ein – „Kalte Betten“ werden dadurch vermieden.
In der Landespolitik, insbesondere in Salzburg und Tirol, ist das Thema Freizeitwohnsitze aus dem Ruder gelaufen. Es fehlt zunehmend die Differenzierung zwischen innovativen touristischen Finanzierungsmodellen und den Folgen jahrelanger Fehlentwicklungen in der Raumordnung. Solche Modelle entziehen der heimischen Bevölkerung auch keinen Wohnraum.
Die „Causa Prima“ geht nun in die nächste Runde, da diese Rechtsansicht die Grundrechte wie die Aufenthalts- und Wohnsitzfreiheit sowie europäische Grundfreiheiten verletzt. Unter Juristen besteht weitgehend Einigkeit, dass der EuGH den Sachverhalt anders beurteilen wird als die derzeitige Landespolitik, die damit einen ungleichen Wettbewerb gegenüber internationalen Destinationen fördert.
Vielen Dank für die sehr qualifizierten Beiträge.
Echter Tourismus hat nichts mit der Wohnungsnot zu tun, das sollte klarer herausgearbeitet werden bevor man alles negativ abtut. Für in die Jahre gekommene Hotels gibt es oft keine anderen Alternativen, bei einer Insolvenz ist das Hotel in der Regel weg und die Familie finanziell ruiniert.
Der Cash-flow sinkt und der Druck steigt.
Ein sehr interessanter Beitrag.
Die pauschale Unterstellung, dass es sich bei „Buy-to-let Modellen“ sowieso um „Zweitwohnsitze“ handelt, dürfte sich aufgrund der medialen Berichterstattungen zu dieser Thematik manifestiert haben.
Übliche „Buy-to-let“-Modelle unterliegen klaren Regularien. Der Käufer einer Einheit überträgt das Verfügungsrecht des erworbenen Apartments einem gewerblichen Betreiber. Dieser Betreiber bestimmt somit den gesamten Ablauf im Projekt.
Das Erkenntnis des LVwG Salzburg (und ff. des VwGH) verbieten nunmehr dem Eigentümer, und nur Diesem, sein erworbenes Apartment in einem Projekt gastüblich und entgeltlich zu nutzen. Das Apartment nebenan, dass sich nicht in seinem Eigentum befindet, dürfte er als Gast allerdings schon buchen.
Diese Differenzierung und Einschränkung des Nutzungsrechtes dürfe wohl kaum dem EU-Recht entsprechen. Es lässt sich aus meiner Sicht keine Logik dahinter erkennen, wieso es „nur“ dem Eigentümer des Apartments untersagt ist, seine erworbene Einheit gastüblich zu buchen und zu nutzen.
Eine sachliche Diskussion der Thematik erscheint daher mehr als angebracht.
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