Dachschaden: Der Mythos vom Pool mit Fernblick

Es gibt derzeit kaum ein Hotelprojekt, bei dem nicht irgendwann der Wunsch nach einer spektakulären Dachinszenierung mit Wasser auftaucht. Besonders junge Betriebsübernehmer sehen im Rooftop-Pool oft die vermeintlich bahnbrechende Strategieänderung für einen schlecht positionierten Betrieb: Wasser aufs Dach, Berge ins Bild, Sonnenuntergang dazu – und schon ist das Hotel neu erfunden. Doch es ist höchste Zeit, diesem Mythos etwas genauer auf den Grund zu gehen.

Rooftop-Infinity-Pools am Hoteldach galten lange als Königsdisziplin alpiner Inszenierung: Wasser, Berge, Instagram. Eine starke Bildsprache, keine Frage. Vor Jahren waren es vor allem Südtiroler Betriebe, die dieses Thema frühzeitig und social-media-wirksam besetzten. Der Pool am Dach wurde zum Symbol für Modernität, Lifestyle und touristische Aufladung.

Heute muss man nüchterner fragen: Ist das noch ein sinnvolles Investment – oder schon ein Dachschaden?

Denn nicht jede spektakuläre Inszenierung ist automatisch eine tragfähige Strategie. Ein Rooftop-Pool kann ein starkes Element sein, wenn er in ein klares Gesamtkonzept eingebettet ist, zur Zielgruppe passt und wirtschaftlich begründet werden kann. Wird er jedoch als isolierte Maßnahme verstanden, um ein schwaches Produkt künstlich aufzuwerten, dann wird aus dem vermeintlichen Leuchtturm schnell ein teurer Irrtum.

Auch der Influencer-„Pool“-Effekt ist deutlich schwächer geworden. Das Motiv ist inflationär: Gast im Wasser, Blick in die Berge, Glas Prosecco, fertig. Es erzeugt zwar noch Bilder, aber kaum noch nachhaltige Differenzierung. Gerade in der alpinen Hotellerie braucht es heute weniger austauschbare Bildwelten und mehr strategische Schärfe: eine klare Positionierung, ein stimmiges Raum- und Erlebnisprogramm, nachvollziehbare Investitionslogik und ein Angebot, das über den Fotomoment hinaus Wirkung entfaltet.

Der Pool am Dach ersetzt keine Strategie. Er kann sie bestenfalls sichtbar machen.

Ein hochwertiger Infinity-Pool am Dach kostet schnell 1,2 bis 2,5 Millionen Euro. Bei schwieriger Statik kann die Rechnung auch in Richtung 3 bis 4 Millionen Euro gehen. Wasser ist extrem schwer: 1 m³ entspricht 1.000 kg. Das Gebäude muss dieses immense Gewicht tragen können. Hinzu kommen Abdichtung, Technik, Terrasse, Brandschutz und häufig komplexe baurechtliche Fragen. Auch die Baugenehmigungen sind in manchen Gemeinden und Bundesländern kein Spaziergang.

Dazu kommen laufende Betriebskosten von grob 80.000 bis 200.000 Euro pro Jahr – für Energie, Wasseraufbereitung, Wartung, Reinigung, Personal und Reparaturen.

• Die entscheidende Frage lautet daher nicht: „Brauchen wir einen Infinity-Pool?“
• Sondern: „Können wir damit nachweislich höhere Preise, bessere Auslastung oder mehr Nebenerlöse erzielen?“

Rechnet man ein Investment von 3,0 Millionen Euro über 15 Jahre mit rund 4,0 Prozent Kapitaldienst bei einem Fremdkapitalanteil von 60%, ergibt das jährlich etwa 162.000 Euro Kapitaldienst. Zusammen mit ca. 100.000 Euro Betriebskosten muss der Pool also rund 262.000 Euro Mehrergebnis pro Jahr bringen.

Bei einem Hotel mit 80 Zimmern benötigt man (ausgehend von einer ADR i.H.v. 180 Euro) grob 18 zusätzliche Vollbelegungstage oder etwa 5 Prozentpunkte zusätzliche Auslastung, wenn der Mehrertrag nur über zusätzliche Nächtigungen kommen soll.

Geht man von einer gleichbleibenden Zimmerauslastung von ca. 60 Prozent aus, wird ein zusätzlicher Aufschlag von ca. 15 Euro bzw. ca. 8,3 Prozent auf die ADR benötigt, um die Aufwendungen für den Pool zu decken. Die reguläre jährliche Preiserhöhung, um sonstige Mehrkosten abzufangen, ist dabei nicht berücksichtigt. Erfahrungsgemäß würde dies den erforderlichen Aufschlag jedoch nochmals verdoppeln.

Anzumerken ist, dass es sich bei dieser Betrachtung um eine Cashflow-Perspektive handelt. In der Gewinn- und Verlustrechnung liegt die Belastung über die laufenden Betriebskosten, die Abschreibung sowie die Zinsbelastung aus der Fremdfinanzierung insbesondere in den ersten Jahren zwischen 350 und 370 Tausend Euro, somit rund 37% höher als die Cashflow-Belastung.

Das bedeutet, dass noch stärkere ADR bzw. Auslastungssteigerungen notwendig sind, um aus dem Investment nicht nur im Cashflow, sondern auch in der Gewinn- und Verlustrechnung einen positiven Ergebnisbeitrag zu generieren („Break Even“).

Ein solcher Traum vom gesammelten Nass am Dach kann schnell dazu führen, dass einem das Wasser bis zum Hals steht.