Und ewig lockt Mallorca
Wer einen Urlaub in Spanien oder einer der spanischen Inseln verbringt, merkt schnell zweierlei: Die Wirtschaft scheint dort wieder Fahrt aufgenommen zu haben und es werden bereits wieder fleißig Immobilien errichtet und bisher unbebaute Grundstücke selbst in steilen Geländelagen erschlossen, die kaufwilligen In- und Ausländern angeboten werden.
Es war ja schließlich der beispiellose Immobilienboom der Spaniens Volkswirtschaft einen bedeutenden Schub verliehen hat. Die Banken hatten in der Vergangenheit bereitwillig Mittel bereitgestellt und erst mit dem Auftreten der Finanzkrise hat der Boom ein jähes Ende genommen und die Kreditinstitute mussten sich mit vielen mittlerweile faulen Krediten herumschlagen. Mittlerweile ist das alles schon fast wieder vergessen.
Neuer Rekord bei Bautätigkeit
Vor allem auf den Inseln wie etwa Ibiza oder Mallorca nähern sich die Preise für Luxusimmobilien wieder dem Vorkrisen-Niveau und Immobilienmakler verkaufen nicht die Ladenhüter aus längst vergangenen Tagen. Nein, in die Jahre gekommene Altobjekte in Küstennähe werden abgerissen und durch luxuriöse Neubauten ersetzt. Das rechnet sich angesichts der an Top-Lagen erzielten Preise bereits wieder.
Etwas günstiger geht es nur auf dem Festland zu, wo nach wie vor bestehende Immobilien vor allem von spanischen Eigentümern auf den Markt kommen und damit die Preise – noch – niedrig sind. Auf den Inseln jedoch bewegt sich das günstigere Preissegment bei etwa 2.500 Euro pro m2. Das obere Preissegment beginnt bei 8.000 und endet bei 25.000 Euro pro m2. Das Immobilientransaktionsvolumen hat gegenüber dem Vorjahr wieder um mehr als 20 % zugenommen.
Immobilien nicht nur für die Ferien
Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von knapp einer Million Euro pro Wohneinheit wandelt sich mittlerweile auch die Zielsetzung der Käufer. Die Wohnsitze werden immer mehr von einer reinen Ferienimmobilie, einem Anlageobjekt oder einem Alterssitz zu einem echten Wohnort für die sonnenhungrige obere Mittelschicht. Das Haus ist Teil eines neuen Lebensentwurfes: Wenn die Kinder groß sind und man daran geht beruflich etwas kürzer zu treten, wird der Großteil des Jahres im Süden verbracht. Schließlich dauert der Sommer dort ein paar Monate länger als etwa in Hamburg oder Wien und die Insel ist für Familie, Freunde oder Geschäftspartner ebenso gut zu erreichen wie eine andere Stadt in Europa.
Während etwa die Schweiz oder Österreich den Bau von Zweitwohnungen mehr als zurückhaltend gegenüberstehen und den Ausverkauf des Baulandes an betuchte Ortsfremde zu vermeiden suchen, scheint es für die Volkswirtschaft Spanien nach wie vor ein angestrebtes Geschäftsmodell zu sein: Belebung der Konjunktur für die Bauwirtschaft durch Investitionen hauptsächlich ausländischer Staatsbürger. In vielen Fällen bringt es in der Folge auch Langzeitbewohner oder neue betuchte Staatsbürger und Steuersubjekte aus den nördlichen Ländern Europas. Der Ausverkauf der attraktiven Küstengrundstücke und die mancherorts nicht mehr zu übersehende Landschaftsverschandelung sind allerdings der Preis für das wirtschaftliche Glück.
Dem steht die mittlerweile sehr restriktive Vorgangsweise der Alpenländer beim Ausländergrunderwerb gegenüber, die den Verbrauch der Landschaft, die Schaffung von kalten, ungenutzten Bettenkapazitäten und die damit verbundene Verteuerung von Grundstücken an den touristischen Hotspots vermeiden will.
Zwei sehr unterschiedliche Vorgangsweisen stehen da auf dem Prüfstand. Die Zukunft wird zeigen, wer auf Dauer das bessere Konzept hat.
Eine kritische Frage ist, wer über die Nutzung der Tourismusimmobilie (z.B. Hotelappartement) verfügt und in welchen Zeitausmass (z.B. Wochen pro Jahr). Ist dies ausschliesslich der Käufer der Ferienimmobilie bzw. des Hotelappartements oder kann dies auch ein professioneller Betreiber sein, also z.B. ein Hotelier?
In der österreichischen Hotellerie öffnet sich zunehmend eine sogenannte Finanzierungslücke, d.h. mit dem erzielten Cashflow können die getätigten Investitionen nur zum Teil rentabilisiert werden. Eine zukünftige Herausforderung der Branche ist es, wie diese Finanzierungslücke zu schliessen sein wird. Allenfalls sind „betuchte Staatsbürger“ als Investoren von Beherbergungsformen, die während der Abwesenheit des Investors (zwingend) als Hotelappartement professionell betrieben werden, ein möglicher und ergänzender Ansatz zum Schliessen der Finanzierungslücke.
Um die von Franz Hartl gestellte Frage zu beantworten, bzw. eine seriöse Antwort zu wagen, müssten zunächst Kriterien formuliert werden, anhand derer die beiden Vorgangsweisen bewertet bzw. deren Zukunftsperspektiven abgeschätzt werden könnten. Es müsste Konsens darüber bestehen, was wir unter „gut“ bzw. „besser“ verstehen.
Soviel jedenfalls vorneweg: Was sich in Spanien und den dazugehörigen Inseln (wieder) abspielt, hat sich schon einmal als Bummerang erwiesen und es ist nicht auszuschließen, dass auf das aktuelle Hoch über kurz oder lang wieder ein Tief folgen wird.
Angesichts der wesentlich knapper bemessenen räumlichen Ressourcen sind wir in den Alpen jedenfalls gut beraten, im Hinblick auf Freizeitwohnsitze restriktiv vorzugehen. Das Phänomen der Dauerwohnsitze für die alten Tage gibt es in den Alpen ebenfalls, primär natürlich in den (wenigen) klimatischen Gunstlagen, also dort, wo der Winter nicht acht Monate dauert und es danach vier Monate kalt ist.
Im Hinblick auf die Ankurbelung der Wirtschaft stellt sich zudem die Frage, ob es ein gesunder Weg ist, diese vornehmlich über die Bau- und Immobilienwirtschaft akzukurbeln. Da gibt es zweifellos intelligentere und nachhaltigere Konzepte, die aber umfassendere Strategien verlangen und mit wesentlich größeren Herausforderungen verbunden sind.
Die Diskussion hat ja die Schweiz schon vor Jahren gehabt, wo es ganz augenscheinlich war, dass die Baulobby der zentrale Treiber für die Errichtung unzähliger Zweitwohnungen im Berggebiet war, und zwar so lange, bis die Schweizer in größerer Zahl bemerkt haben, dass ihnen die ganze Geschichte früher oder später auf den Kopf fällt – bzw. bereits gefallen ist.
Abschließend wage ich – auch ohne dem Vorliegen von Kriterien für gut oder besser – zu behaupten, dass die von den Alpenländern Österreich und Schweiz gewählte Vorgehensweise aus mehreren Gründen (Landschaftsverbrauch, kalte Betten, Überfremdung, Nutzungskonkurrenz, Differenzierung der Wirtschaft etc.) die nachhaltigere und damit auf lange Sicht bessere ist.
Ich bin regelmäßig Gast auf Mallorca, Lanzarote und Gran Canaria. Der Unterschied zwischen den Balearen und den Kanaren liegt vor allem daran, dass nicht ganze Siedlungen gebaut werden und wurden. Viele dieser Geisterstädte wurden nie fertig gebaut und werden wohl noch lange leer stehen. Die Qualität der Immobilie ist höher auf Mallorca und sie wurde nicht im kompletten Irrwitz auf 100% Pump gebaut in der frommen Hoffnung dass Schweden und Briten irgendwann wohl zuschlagen
. Trotzdem muss man auch hier sagen, dass es für eine Region nicht zielführend sein kann, sich rein dem Zweitwohnsitz und Tourismus zu verkaufen. Die Bettenburgen in den spanischen Küstenorten sind allerdings offensichtlich keine Warnung für Ischgl & Co gewesen, wo die Natur ebenfalls verschandelt wurde. Dass nun ein Umdenken stattfindet ist somit nur begrüßenswert.
Die Bettenburgen in Torremolinos oder Benidorm sollen uns schon eine Warnung sein. Nachhaltiger Tourismus sieht sicherlich anders aus und lässt über viele Generationen hoffentlich erfolgreiche Bewirtschaftung zu. Dort wo wir nicht hin wollen – siehe unten:
– . . . und wenn die Prachtbauten einmal in die Jahre gekommen sind und nur mehr über den Preis verkauft werden können sehen sie dann so aus:
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