GOP im Keller
Über lange Jahre war es eine übliche Reaktion, wenn auf die eher magere Eigenkapitalausstattung hingewiesen wurde, den – verglichen mit anderen Branchen – überdurchschnittlich hohen operativen Überschuss (GOP) ins Treffen zu führen. Nun droht aber auch dieser Vorteil wegzufallen. Der GOP nimmt in Relation zu den Einnahmen schon seit mehreren Jahren ab und in den letzter Zeit reduzierte sich der Überschuss aus der betrieblichen Tätigkeit auch absolut und das schon im zweiten Jahr in Folge. Es ist nur dem ungewöhnlich niedrigen Zinsniveau zu verdanken, das diesen Effekt abgefedert hat, dass daraus keine ernsthaften Liquiditäts- und Rückzahlungsprobleme entstanden sind.
Berücksichtigt man zusätzlich noch den Kaufkraftverlust so beträgt der Fehlbetrag zu einem nur um die Inflation erhöhten Plan-GOP zum 2012 tatsächlich erwirtschafteten 14 %. Dieses Rentabilitätsdefizit hat aber nicht nur unmittelbare Auswirkungen auf die Zahlungsfähigkeit und Liquidität der Hotelunternehmen sondern auch auf die künftige Verschuldungsfähigkeit. Der auf dem GOP fußende Ertragswert von Hotels wird in vielen Fällen zur Festlegung des Unternehmenswertes herangezogen und wenn dieser sinkt nimmt im gleichen Ausmaß auch die Fähigkeit ab, die Hotelimmobilie als Sicherheit für künftige Kreditaufnahme heranziehen zu können. Das kann angesichts der ohnedies getrübten Freude der Banken für Kreditausweitungen rasch zu einem Engpass bei der nächsten Finanzierungsrunde führen.
Es ist Feuer am Dach. Aus diesem Grund sollte der Verbesserung der Ertragskraft jedenfalls größte Aufmerksamkeit geschenkt werden. Letztendlich ist sie Basis für den betrieblichen Fortbestand und die Werteinschätzung des Unternehmens.
„Feuer am Dach“ ist richtig ausgedrückt. Noch nicht zwar, aber ziemlich bald – die Zinsen werden nicht ewig so bleiben. Und dann? Dann haben die Banken noch ein Problem mehr.
Natürlich können investitionsunrentable Immobilien anders verwertet werden -und wären damit vom Markt, was den Preisen vielleicht gut tun könnte. Dem steht jedoch die Genehmigungslage, z. B. für Umwidmung in dringend benötigten Wohnraum, entgegen. Außerdem ist das auch nur in attraktiven Zentrumslagen möglich, wen interessiert schon eine Wohnanlage oder ein Altenheim im Niemandsland?
Wie man es dreht und wendet: Die Qadratur des Kreises.
Einzige Möglichkeit: eiserne Ertragsoptimierung. Was natürlich wieder auf das Investitionsklima drückt, und damit Zulieferer und Baubranche zurückschraubt.
Eiserne Ertragsoptimierung, wer hätte das nicht gerne, aber wo setzt man an? Die Ansprüche der Gäste werden immer höher. Was vor einigen Jahren noch ein tolles Angebot war, wird heute schon wieder als Standard vorausgesetzt. Unsere Gäste sind durch alle Kategorien preisbewusst und verlangen Optimierung des Preis-Leistungsverhältnisses, was sich natürlich unterm Strich wieder auf die Erträge der Hotellerie auswirkt.
Und das Preis-Leistungsverhältnis wird immer transparenter, denn nicht nur Preise können online verglichen werden sondern auch Bewertungen und damit subjektive Qualitätsstandards.
Dem RGI kann nun auch noch ein QGI (Quality-Generated-Index) gegenübergestellt werden und Gäste strafen sehr schnell ab, wenn bemerkt wird, dass hier der Rotstift angesetzt wird.
Es sind also wirklich intelligente Lösungen gefragt, die auch der mündige Gast akzeptiert und wertschätzt.
Ertragsoptimierung ist das Ziel im Revenue-Management und in der Umsetzung von flexibler Preispolitik liegt nach wie vor großes ungenutztes Potenzial.
Hier gib es einige interessante Hypothesen zu beachten:
* Revene Management ist auf alle Kategorien und alle Hotelgrößen anwendbar
* die Wirksamkeit von Revenue Management wird in der österreichischen Ferienhotellerie unterschätzt
* Breitflächige Anwendung von Revenue Management würde die nationale Gesamt-Wertschöpfung erhöhen, da der Anteil des Tourismus sowie auch das ungenutze Potenzial im Revneue Management groß sind.
Das Ergebnis einer österreichweiten Umfrage brachte folgende Richtwerte:
* Durch aktiven Einsatz von Revenue Management können Umsatzsteigerungen im Bereich von 10-15% erzielt werden.
Der genannte Spitzenwert lag bei 22%.
* Nur 34% aller Betriebe der Ferienhotellerie beschäftigen sich bereits mit Revenue Management
* 51% aller Betriebe, die RM nicht einsetzen, zeigen grundsätzliches Interesse, sind aber uninformiert.
Wie kann man also Verbesserungspotenziale definieren?
a) Information und Ausbildung
b) Weiterentwicklung von Kennzahlen
c) Fördermittel
Hier sind wirtschaftspolitische Maßnahmen gefragt um die Hotellerie in Form von Fördermitteln und neuen Ausbildungswegen den Zugang zur Ertragsoptimierung zu erleichtern. unterm Strich profitieren wir alle bis hin zur Steigerung des BIP.
Instrumente, Technologie, Beratung und Ausbildung im Revenue-Management vielleicht ein Ansatz für die nächste Schwerpunktförderaktion der ÖHT? Leider ist die Hotellerie schwerfällig und benötigt Impulse, um sich zu bewegen!
hallo,
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Hoffnung, von Ihnen zu hören.
Vielen Dank und Gott segne dich,
Bischof John Nelson
@ Franz Hartl (und nicht Bischof John Nelson 😉
Wieder einmal weist du völlig zu Recht auf diese negative und gefährliche Tendenz hin, dennoch scheint mir das Bild etwas zu düster gezeichnet (Das machen üblicher Weise die Berater, sagt man….). Abgesehen davon, dass wir uns immer über die vielen ausgezeichnet wirtschaftenden Betriebe freuen, zeigen die Ergebnisse unserer Datenbank bessere GOP-Werte als jene der ÖHT. Warum? Ein wesentlicher Unterschied ist wohl der – und darauf habe ich schon einmal hingewiesen – dass wir bei jeder einzelnen Bilanz den Wert der Instalthaltungen überprüfen und falls nötig auf 3,5 bis 4 % des Umsatzes (Erfahrungswert) korrigieren, um vergleichbare Daten zu erhalten. Ein Blick auf die Art der Instaltungen zeigt schnell, ob es sich da eigentlich um „außerordentliche Instandhaltungen“ bzw. Investitionen handelt, die man aktivieren könnte. Eine Korrektur ist daher notwendig, um den GOP vergleichbar darzustellen. Stehen in der G+V 8 % Instandhaltungen und 4 % sind zu korrigieren, dann erhöht sich der vergleichbare GOP eben um diese 4 %.
Wie auch immer: GOP-OPTIMIERUNG heißt der Fokus! Über beide Hebel: Umsatz und Kosten. Über Marketing & Sales (vor allem Sales) und Controlling. Schwierig, aber machbar.
Der Ansatz hat wohl auch etwas für sich. Aber die Daten, die wir veröffentlichen sind gänzlich unbeeinflusst. Das haben wir in der Vergangenheit nicht gemacht und wollen das auch in Zukunft so halten. Bei etwa gleichbleibendem Investitionsverhalten ist daher die leider negative Tendenz nicht zu übersehen. Es sollte der Blogbeitrag nicht dazu dienen Panik zu verbreiten sondern ein rechtzeitiges Umdenken einzuleiten. Wollen wir hoffen, es gelingt in einigen Fällen.
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