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Während bei einem Gutteil der heimischen Unternehmen der Tourismuswirtschaft vor allem in Ein-Saison-Gebieten ein Investitionsrückstand zu erkennen ist, werden gerade rund um den Wörthersee laufend Großprojekte der oberen Qualitätsklasse verwirklicht. Dieses Paradoxon erklärt sich vor allem durch die regelmäßig gemeinsam mit der Hotelinvestition verwirklichten Apartmentprojekte. Durch den Verkauf der Apartments wird ausreichend Geld in die Kassen der Projektanten gespült, so dass der wirtschaftliche Erfolg des Hotelbetriebes für die Gesamtkapital­rentabilität in den Hintergrund tritt. Sowohl die Investitionsmotive der Investoren als auch die Folgen für den Tourismus in den Seenregionen verdienen eine besondere Betrachtung.

Nach einer längeren Zeit der Zurückhaltung gab es in den letzten Jahren am Wörthersee wieder Kräne zu sehen, die eine rege Bautätigkeit signalisierten. Recht umfangreiche Projekte wurden verwirklicht, wobei das Schloss SeefelsDesign-Hotel Aenea (Reifnitz) und das Hotel Werzer-Astoria (Pörtschach) folgten und dann erwachte auch das Schlosshotel Velden aus dem Dornröschenschlaf. (Pörtschach) den Anfang machte. Das

Was auf den ersten Blick als eine wirtschaftliche Renaissance des Sommertourismus erscheint, erweist sich bei näherer Betrachtung als durchaus zwiespältig – vor allem dann, wenn man die längerfristige touristische Entwicklung der Region im Auge hat. Gemeinsam ist all diesen Projekten, dass zusammen mit der Renovierung und der meist großzügigen Erneuerung des Hotels beträchtliche neue Zimmerkapazitäten geschaffen wurden, die dann teilweise oder überwiegend als Wohnungseigentum an zahlungskräftige Klienten veräußert wurden.

Aus Sicht der Investoren kann auf diese Weise ein Großteil der Baukosten in kurzer Zeit zurück gewonnen und ein beträchtlicher Überschuss erzielt werden, liegen doch die Verkaufpreise für Immobilien an gefragten Standorten deutlich über den Errichtungskosten. Auf den ersten Blick sind durchaus positive Aspekte erkennbar: Die Region entwickelt sich weiter. Neues Publikum kann angesprochen werden, das vorher da nicht Urlaub machte. Störende Bauruinen oder Immobilien mit Investitionsrückstand werden endlich saniert.

Österreich war dank restriktiver Vorgaben in Hinblick auf den Ausländergrunderwerb und bei der Vergabe von Baugenehmigungen für Zweitwohnungsbesitzer bisher von den zum Teil auch negativen Folgen der Parahotellerie weitgehend verschont geblieben. Aus ausländischen Erfahrungen ist bekannt, dass derlei Immobilien auch erhebliche nachteilige Folgen nach sich ziehen können:

• Die Apartmentinhaber legen Wert darauf, dass Einrichtungen wie Restaurants, Sauna, Hallenbad etc. möglichst das ganze Jahr über zur Verfügung stehen. Das Management des Hotels hat dann wesentlich geringere Möglichkeiten, durch Schließzeiten die Ausgaben in der toten Saison zu reduzieren. Die Ertragskraft des Hotels sinkt. In einzelnen Fällen war ein Konkurs der Hotelgesellschaft die einzige Möglichkeit, der ganzjährigen Offen­haltungspflicht zu entkommen.
• Jede errichtete Immobilie stellt einen Verbrauch von Naturraum und eine Belastung für die Landschaft und für die Bereitstellung örtlicher Infrastruktur (Straßen, Kanal, Wasser etc.) dar. Bei hotelmäßiger Nutzung wird durch den positiven volkswirtschaftlichen Effekt der Beschäftigung und Erzielung von Wertschöpfung ein Ausgleich für diese Belastung erzielt. Bei Zweitwohnungen entstehen positive Beiträge zur regionalen Wertschöpfung hauptsächlich in der Errichtungsphase. Durch kurze Nutzungsdauer (die durchschnittliche Auslastung von Zweitwohnungen liegt durchschnittlich bei einem Drittel der Auslastung von Hotelzimmern) und geringere Zusatzausgaben der Wohnungsnutzer liegt der volkswirtschaftliche Effekt deutlich unter demjenigen vergleichbarer Hotelbetriebe.
• Die Eigentümer der Apartments müssen neben dem Kaufpreis auch jährliche Betriebs­kosten aufbringen. Es kommt nicht so selten vor, dass vor allem bei älteren Objekten nach dem Ableben eines Besitzers dessen Erben wenig Interesse haben, diese Zahlungen zu leisten oder einfach nicht auffindbar sind. Aus Geldmangel unterbleiben dann notwendige Reparaturen und Instandhaltungen und die Immobilie wird zunehmend unattraktiver so dass in der Folge weitere Wohnungsbesitzer das Interesse an der Erhaltung verlieren. Aufgrund des gesunkenen Wertes ist es dann auch schwer, Käufer für diese Objekte zu finden.
• Durch den Verkauf von einem erheblichen Teil der Unterbringungskapazitäten können die derzeit bestehenden finanziellen Probleme gelöst und eine betriebliche Weiterentwicklung wenn auch mit einem völlig neuen Konzept (Hotel und Apartmentverkauf) erreicht werden. Aufgrund der oben beschriebenen Probleme, die verlängerte Offenhaltungs­zeiten nach sich ziehen, ist damit zu rechnen, dass in absehbarer Zeit weitere Maßnahmen zur finanziellen Sanierung einzuleiten sind. Besteht dann auch die Lösung wiederum darin, weitere Apartments zu verkaufen und den Erlös zur Abdeckung der Ausgaben heranzuziehen, wird ersichtlich, dass diese Vorgangsweise keineswegs beliebig oft wiederholt werden kann.

Die neuen Hotelprojekte, die besonders am Wörthersee entstanden sind, dürfen nicht als eine Renaissance der Sommersaison angesehen werden. Aus dem operativen Ergebnis des Hotelmanagements ist eine ausreichende Rentabilität für diese in der Regel sehr teuren Immobilieninvestitionen nicht zu verdienen. Erst über den Verkauf von Wohnungseinheiten an betuchte Zweiwohnungsbesitzer kann eine interessante Rendite für die Investoren erreicht werden.

Diese neue Form der Parahotellerie birgt aber langfristig Gefahren für die Weiterentwicklung des traditionellen Fremdenverkehrs. Hotelkapazitäten an den besten Standorten gehen verloren, die Zweitwohnungsbauten belasten sowohl die Landschaft als auch die örtliche Infrastruktur und bringen zudem nur einen geringen Beitrag zum Regionalprodukt.

Erfolgreiche Familienhotels zeigen, dass es auch anders geht. Mit Einsatz und Ideenreichtum wird ein USP geschaffen, der aus Sicht der Gäste den traditionellen Urlaub am See in den Hintergrund geraten lässt und eine Offenhaltung und Auslastung ermöglicht, die weit über dem örtlichen Niveau liegt.

Wenn es nicht gelingt, diesen Weg erfolgreich zu beschreiten, bleibt wohl nur der oben beschriebene Weg des teilweisen Verkaufs der Anlage oder des häufig in der Schweiz anzutreffenden Vorgangsweise der so genannten „Sponsorhotels“, wo reiche Unternehmer­familien, die ihr Geld in tourismusfremden Bereichen verdienen, sich ein Hotel leisten, weil es schick ist. Der fehlende wirtschaftliche Erfolg der Investition rückt gegenüber dem damit scheinbar zu verdienenden Prestige in den Hintergrund.